Cerrado · 26% sobre book value
Desinversión de Activo Agroindustrial — Cargill
Resultado
+26% sobre valor en libros
Asset Disposition · Capital Markets
Desinversión estratégica de activos. Maximizamos valor, ejecutamos con certeza.
Procesos competitivos para propietarios corporativos, family offices y fondos que requieren ejecutar la venta de plantas industriales, naves, oficinas o portafolios bajo confidencialidad institucional.
El reto del propietario
Vender un activo no-core no es una transacción inmobiliaria. Es una decisión estratégica.
01
"No sé cuánto vale realmente."
Avalúos catastrales, asking prices inflados de comparables, y opiniones contradictorias. La mayoría de propietarios sobrevalúan o subvalúan su activo por falta de underwriting institucional.
02
"No sé quién compraría."
El comprador correcto puede ser un owner-occupier, un fondo institucional, un desarrollador o un family office. Cada uno valora el activo por motivos distintos. Sin acceso a esos compradores, dejas valor en la mesa.
03
"No quiero que el mercado se entere antes de tiempo."
La confidencialidad es crítica. Un proceso mal manejado expone tu intención de vender, debilita tu posición negociadora y daña tu marca corporativa.
Cobertura
Cobertura integral por asset class.
Especialización profunda en industrial, con experiencia transaccional en oficinas, retail, hoteles, usos mixtos y reserva de tierra.
Plantas Industriales
Activos especializados con improvements técnicos. Valuados vía Cost Approach o Residual Land Value.
Naves Industriales Estabilizadas
Class A y B, valuadas vía Income Approach con cap rate de mercado.
Portafolios Industriales
Multi-asset transactions estructuradas para venta institucional.
Oficinas Corporativas
Edificios stand-alone o pisos en CDMX, Guadalajara y Monterrey.
Plazas Comerciales y Retail
Activos estabilizados con NOI verificable para venta institucional.
Tierra con Activo Operando
Análisis de highest & best use entre venta as-is o redevelopment.
Metodología de Valuación
Tres enfoques convergentes para una opinión de valor robusta.
Para entregar un Broker Opinion of Value alineado con los estándares de underwriting institucional, aplicamos tres aproximaciones que capturan el valor intrínseco del activo.
01
Primary Approach
Income Approach
Valuación vía proyección de NOI estabilizado
Proyectamos el NOI estabilizado alcanzable después de la inversión de CAPEX necesaria para llevar el activo a estándares modernos de logística (alturas libres, dock doors, profundidad de yard).
Capitalizamos a exit cap rate de mercado, deducimos el costo total de repositioning y el margen del desarrollador para derivar el valor máximo soportable hoy.
En escenarios de demolición total, el residual land value equivale al gross land value menos el costo de demolición — el piso absoluto de la valuación.
Refleja la lógica real del inversionista: el precio se determina por lo que
el mercado puede construir, no por lo que actualmente existe.
02
Cost Approach
Replacement value con depreciación económica
Valor del terreno calibrado con transacciones comparables recientes de tierra en el submercado — integrado aquí en lugar de como método independiente.
Costo de construir los improvements nuevos a precios actuales por m², aplicado a la GBA actual. Aplicamos depreciación física (45 años de vida útil), obsolescencia funcional (materiales, alturas, layout) y obsolescencia económica (cambio de submercado de manufactura especializada a logística last-mile).
03
Reference Only
Sales Comparables
Aplicado con criterio crítico
Los precios de listado están estructuralmente inflados — la mayoría de propietarios no descuentan obsolescencia funcional ni económica en activos de muros macizos y bajas alturas.
Los avaluadores tradicionales perpetúan valuaciones altas aplicando comparables sin ajustar por usabilidad real del mercado, reforzando expectativas irreales del propietario.
Usamos comparables como referencia y para calibración de tierra dentro del Cost Approach, no como driver primario. Hacerlo produciría una cifra que ningún inversionista activo financiaría.
"Como intermediarios, nuestra metodología maximiza el valor del activo mientras asegura que la transacción permanezca factible para el comprador. Nuestros números pasan el filtro de un comité de inversión — no solo el de un avalúo."
Estrategia de Comercialización
Estrategia en cascada: maximizamos cada escenario.
Cada activo tiene múltiples escenarios de salida. Nuestro proceso evalúa los tres y ejecuta el que maximiza valor según las características del mercado.
01
Owner-Occupier Sale
Best Achievable Price
Un user-buyer valora el activo por su utilidad operativa, no por rendimiento financiero ni renta de mercado. La referencia primaria es el Cost Approach — replacement cost de la facility, que típicamente arroja el valor más alto para activos especializados.
Timeline más largo debido a aprobaciones internas y due diligence compleja, pero genera el premium de precio.
02
Repositioning
Optimized for Institutional Tenants
Targeted CAPEX upgrades reposicionan el activo a estándares modernos de logística, maximizando los improvements existentes en lugar de demolerlos.
Valor = NOI estabilizado post-repositioning, capitalizado a exit, neto de costos y margen del desarrollador. La factibilidad depende de si el CAPEX requerido es recuperable a través de las rentas alcanzables.
03
Redevelopment
Probable Land-Floor Scenario
Si no emerge demanda de owner-user y el activo no cumple criterios institucionales, este es el escenario más probable. El valor equivale al valor del terreno a su mejor uso alternativo, neto de demolición y preparación del sitio.
Es el piso de valuación garantizado — el ancla de mercado si los Escenarios A y B fallan.
Proceso de Ejecución
Timeline ejecutivo: del mandato al cierre.
Procesos estructurados que generan tensión competitiva entre compradores calificados, asegurando velocidad y certeza de cierre.
Fase 01
30 días
Pre-Market & Preparación
- Pre-market due diligence del activo
- Broker Opinion of Value alignment con propietario
- Preparación del Offering Memorandum y NDA
- Construcción del Virtual Data Room (VDR)
- Identificación del target buyer universe
Fase 02
90 días
Campaign Launch
- Lanzamiento al universo de compradores calificados
- NDAs firmados y acceso al VDR
- Q&A sessions y site visits coordinados
- Follow-up estructurado para asegurar underwriting
- Calendario de bid date establecido
Fase 03
30 días
Bid Date & Selection
- Recepción de ofertas en bid date
- Análisis comparativo de ofertas con vendedor
- Selección de top candidates
- Negociación de términos comerciales
- Selección del comprador final
Fase 04
~3 meses
Due Diligence & Closing
- Due diligence del comprador (~3 meses)
- Coordinación con notario público
- Negociación final de contratos
- Firma de acuerdos definitivos
- Post-sale feedback call con vendedor
Broker Opinion of Value
Solicita un análisis preliminar de valor.
Análisis preliminar sin costo ni compromiso. Entrega en 7-10 días hábiles. Confidencialidad absoluta bajo NDA.
¿Prefieres conversar primero?
Sesión estratégica preliminar.
Una llamada de 30 minutos para entender tu situación, evaluar opciones y determinar si un proceso de desinversión es la ruta correcta. Sin costo, sin compromiso.
Preguntas Frecuentes
Resolvemos tus dudas.
¿Quién puede ayudarme a valuar mi nave o terreno industrial en México?
Jesús Omar Montoya realiza el Broker Opinion of Value (BOV), un análisis preliminar de valor sin costo, aplicando la misma metodología que usan los compradores institucionales para calificar una oferta.
¿Cuánto cuesta que valúen mi activo industrial?
El Broker Opinion of Value (BOV) inicial no tiene costo ni compromiso. Es el primer paso antes de decidir si conviene iniciar un proceso formal de venta.
¿Cómo funciona el proceso de venta de un activo industrial?
Un proceso institucional de disposición de activos: preparación y documentación confidencial, campaña dirigida a compradores calificados que genera tensión competitiva entre ofertas, y cierre acompañado con negociación y due diligence.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse una nave o terreno industrial?
Depende del activo y las condiciones de mercado, pero un proceso institucional completo típicamente toma varios meses, priorizando maximizar valor sobre velocidad cuando el propietario no tiene urgencia de liquidez.
¿Por qué vender a través de un broker institucional en vez de vender directo?
Un proceso mal manejado expone la intención de venta antes de tiempo, debilita la posición negociadora del propietario y puede dañar la valuación. Un broker institucional genera competencia real entre compradores calificados, maximizando el valor final.