Por qué México, y por qué ahora
Entre 2021 y 2025, las FIBRAs industriales mexicanas acumularon un rendimiento total de 114% — solo en 2025, el retorno fue de 29.9% (37.45% incluyendo distribuciones). Hoy hay 13 FIBRAs cotizando en México con una capitalización de mercado conjunta cercana a $350,000 millones de pesos, y el sector industrial es el de mayor peso dentro de ese universo. La sobresuscripción rutinaria en las ofertas de certificados bursátiles de FIBRAs industriales es la señal más clara del apetito institucional: hay más capital buscando exposición industrial en México que inventario institucional disponible para absorberlo.
La razón de fondo no ha cambiado en los últimos cuatro años: nearshoring. No es una tendencia de un trimestre — es una relocalización estructural de cadenas de suministro hacia México, y el inventario industrial nacional ya lo refleja: al cierre de septiembre de 2025, México acumulaba 109 millones de m² de inventario industrial, con un crecimiento anual de 5%.
Pero “México” no es un solo mercado. Es seis o siete mercados primarios con dinámicas de vacancia, renta y perfil de demanda completamente distintas entre sí — y la diferencia entre un underwriting genérico y uno que realmente entiende cada plaza es, con frecuencia, la diferencia entre ganar o perder la operación frente a otro comprador institucional.
Los mercados industriales primarios de México — panorama por plaza
Ciudad de México
El mercado más apretado del país. En 2025, la Ciudad de México acumuló un récord de 1.6 millones de m² de absorción industrial. La vacancia se ubica en apenas 2.7% (332,710 m² disponibles), con rentas entre US$7.50 y US$13.50/m²/mes dependiendo del submercado. Para un inversionista institucional, esto significa competencia real por cualquier activo estabilizado de calidad — el punto de entrada es alto, pero también lo es la certeza de demanda.
Monterrey
Inventario de 17.9 millones de m² al 1T 2026, con crecimiento anual de 9.3% — el mercado que más oferta nueva absorbió del país durante 2025 (más de 600,000 m² solo en el 3T). La vacancia subió a 6.9% en un proceso de ajuste tras el boom de nearshoring, con rentas estabilizándose alrededor de US$7/m²/mes. La absorción neta del trimestre se mantuvo positiva en 212,000 m², impulsada principalmente por proyectos BTS y pre-arrendados — señal de que la demanda institucional/corporativa sigue firme, aunque el mercado especulativo se está normalizando.
Guadalajara
Inventario de 5.9 millones de m², vacancia de 6.0% (352,500 m² disponibles), renta promedio de US$7.51/m²/mes, con 425,000 m² en construcción. La absorción bruta del primer semestre de 2026 superó los 255,000 m² (CBRE MarketView Industrial Guadalajara, 2T 2026). Es el mercado con mejor relación entre fundamentals sólidos y punto de entrada todavía razonable frente a CDMX o Monterrey — ver el panorama completo de Guadalajara para el detalle por submercado.
Querétaro
El mercado del Bajío con mayor tracción reciente: vacancia de 3.8-4.8% (fuentes varían ligeramente según el corte), absorción creciendo más del 70% interanual, y más de 287,000 m² absorbidos solo en el primer trimestre de 2026. La presión de demanda está empezando a mover rentas al alza — el corredor automotriz e industrial ligero del Bajío sigue institucionalizándose rápido.
Ciudad Juárez
Más de 14 millones de m² de inventario, con crecimiento anual cercano a 4%. Vacancia de 6.9% tras una recuperación de tracción reciente (914,554 pies cuadrados de absorción neta en el 2T 2026). Mercado maquilador consolidado, con demanda ligada directamente a manufactura de exportación hacia Estados Unidos — el mercado fronterizo con la base industrial más profunda y menos volátil del país.
Tijuana
Renta de US$8.68/m²/mes — de las más altas del país — pero con la vacancia más alta también: 9.5%, según el reporte de Solili de febrero 2026. Es un mercado de dos velocidades: alta demanda de manufactura avanzada y electrónica con acceso directo a California, pero con más inventario especulativo reciente todavía por absorber que en otros mercados fronterizos.
Qué significa esto para un inversionista institucional evaluando México
Ningún mercado mexicano es “el mejor” en automático — depende del perfil de riesgo y la tesis:
- Buscas el punto de entrada más ajustado con menor riesgo de vacancia: CDMX, con la prima de precio que eso implica.
- Buscas crecimiento con fundamentals todavía sanos y valuaciones no tan comprimidas: Guadalajara y Querétaro.
- Buscas escala y volumen de transacciones, con un mercado en fase de absorción de oferta nueva: Monterrey.
- Buscas exposición a manufactura de exportación con base industrial profunda: Ciudad Juárez.
- Buscas activos de alta renta con mayor tolerancia a vacancia temporal: Tijuana.
La pregunta que de verdad importa no es “¿qué mercado es mejor?” sino “¿qué mercado calza con tu tesis de inversión específica, y quién tiene el underwriting y el acceso off-market para ejecutarla bien ahí?”
Por qué esto importa para tu próxima adquisición
Evaluar seis mercados con reportes públicos genéricos es un punto de partida — pero el trabajo real está en el underwriting activo por activo, el acceso a oportunidades off-market antes de que lleguen al mercado abierto, y un socio que entienda la operación completa de principio a fin, no solo la mecánica de la transacción. Cada uno de los mercados de arriba, además de Puerto Vallarta, Tijuana, Acatlán y Autlán, están dentro del radio de ejecución con el que hemos cerrado transacciones — 25 de 31 en Guadalajara como núcleo, con capacidad de ejecución nacional a través de la red de Colliers México.